Starším budovám v majetku měst či krajů mnohdy chybí kompletní stavební dokumentace. To se ukazuje jako problém v případě, kdy je nutné přistoupit k rekonstrukcím či prodejům objektů. Řešením je provedení komplexního pasportu, ideálně doplněného vytvořením 3D modelu pro BIM. Ten dokáže následně výrazně zjednodušit další správu nemovitosti.

Rekonstrukce, prodej, pronájem, bourání, zateplení či zisk dotací a energetických štítků – při všech těchto činnostech potřebuje majitel budovy kompletní stavební dokumentaci. „Povinnost disponovat přesnou dokumentací vyplývá ze stavebního zákona. Podle něj musí vlastník objektu po celou dobu trvání stavby uchovávat ověřenou dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby, a to podle vydaných povolení,“nastiňuje Drahomíra Zedníčková, výkonná ředitelka společnosti TopGis.

Právě absence aktuální dokumentace často trápí města a kraje, v jejichž majetku se obvykle nacházejí starší komplexy. Typickým příkladem mohou být školy, nemocnice, úřady, obchody či kina. K těmto objektům bývá mnohdy k dispozici pouze původní dokumentace, která však není dostatečně podrobná a nejsou v ní zahrnuty pozdější úpravy, jež se na budovách realizovaly v průběhu let.

Pokud dané informace majitel nemá, musí pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Nejjednodušším a nejefektivnějším způsobem je pasport budovy. Při pasportizaci je stavba zaměřena a následně vznikne aktuální projekt v papírové i digitální podobě.

Tuto variantu muselo před nedávnem zvolit například město Znojmo v případě konverze budovy bývalých městských lázní. „Prvním krokem v procesu předprojektové přípravy je samozřejmě mít k dispozici kvalitní zaměření stávajícího stavu objektu, které bude podkladem pro architekty a projektanty zpracovávající další stupně projektové dokumentace,“ popisuje Iveta Ludvíková, architektka města Znojmo.

Pasport provede odborník

Zákon přesně nedefinuje, kdo by měl pasport provést. Aby jej však mohl stavební úřad a další instituce považovat za platný, musí splnit stanovené parametry. Vyplatí se tedy vsadit na autorizované GIS specialisty nebo projekční a geodetické společnosti. U větších objektů je v dnešní době podle odborníků výhodné nechat si rovnou vytvořit 3D model ve formátu BIM (Building Information Management). Jeho využití je od roku 2024 povinné u všech veřejných nadlimitních zakázek.

„Pořídit zpětně kompletní dokumentaci budovy může být díky využití moderních technologií poměrně snadné. Použít lze vysokofrekvenční mobilní 3D skener, který společně s fotogrametrií a geografickým zpracováním dat vytvoří detailní dokumentaci reálného stavu budov a 3D model objektu, který lze načíst do architektonických softwarů nebo využít v programu BIM pro rekonstrukce budov a areálů,“ přibližuje Drahomíra Zedníčková a dodává, že celý proces zaměřování se obvykle realizuje bez narušení běžného chodu uvnitř objektu. Příkladem může být pasportizace nemocnice v Hustopečích, kterou firma provedla za plného provozu zařízení.

Zvýšení efektivity správy budovy

Vytvoření BIM modelu stavby – takzvaného digitálního dvojčete – z řady pohledů výrazně zjednodušuje další správu nemovitosti. Díky své schopnosti integrovat detailní digitální reprezentace budov, včetně fyzických a funkčních charakteristik, umožňuje správcům objektů efektivně plánovat, provádět a monitorovat údržbu, management energií a jiné operace spojené s nemovitostí.

Vedle toho BIM usnadňuje práci s dokumentací budovy, neboť digitální záznamy umožňují rychlý přístup k důležitým informacím, jako jsou garance, manuály a údaje o předchozích údržbách, což zjednodušuje procesy správy a zvyšuje transparentnost operací.